ouchi 埼玉県川口市の相談しやすい税理士、大内です。
今回は、家屋の評価について、考えてみたいと思います。
家屋の相続税評価
家屋の相続税評価は、とてもシンプルです。固定資産税評価額が、そのまま相続税評価額となります。そのため、固定資産税評価額さえ、分かればよいわけです。固定資産税評価額は、各市区町村の役所にて、固定資産評価証明書を取得すれば、確認できます。
固定資産税評価額の算出方法は
家屋の固定資産税評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に従って、再建築価格を基に評価額を算出します。具体的には、評価の時点で評価の対象となる家屋と同一の家屋をその場所に新築する場合に必要とされる再建築費によって再建築費評点数を算出し、その家屋の建築後の経過年数に応じた減価を考慮して、評価額を求めます。
新築家屋の場合は、家屋調査の際に確認をした資材やその施工量、設備数などによって評点数が付けられていて、その点数を積み上げて再建築費評点数を求めます。
在来家屋の場合は、基準年度の前年度の再建築費評点数に補正率をかけた数字が再建築費評点数となります。
固定資産税評価額は、土地家屋ともに3年ごとに見直され、評価替えが行われます。適正な時価という観点からすれば、本来は毎年評価替えが行われるべきところではありますが、膨大な量の土地家屋について、毎年評価替えを行うことは実務上困難なため、原則として3年間は評価が据え置かれています。
家屋は、時の経過とともに本来は、評価額が下がるのが自然ではありますが、建築資材の高騰などにより、必要とされる再建築費が上昇し、年数が経過しても、評価替えの際に評価額が下がらないということがあります。
また、評価額の下限として、最終残価率が2割と設定されており、どんなに古い家屋でも評価額がゼロ円となることはありません。
最後に
家屋は固定資産税評価額が、そのまま相続税評価額となりますが、その固定資産税評価額は、建築費の50～70%程度とされています。現預金として、財産を保有するよりも、家屋などの不動産として保有するほうが、相続税対策として有利であることがわかります。相続税対策の一つの案として、不動産の取得を検討されるとよろしいかと思います。