ouchi 埼玉県川口市の相談しやすい税理士、大内です。
今回は、譲渡所得の計算における｢空き家の3,000万円特別控除｣について、考えてみたいと思います。
空き家の3,000万円特別控除とは
被相続人の居住用不動産を相続又は遺贈により取得した相続人又は受遺者が、その不動産を売却し、一定の要件を満たした場合に、その不動産を売却したときの譲渡所得(利益)から3,000万円を控除することができるという制度です。
ただし、2024年1月1日以後に行う譲渡で、相続又は遺贈により取得した相続人の数が3人以上の場合は、控除額が2,000万円までとなります。
適用の要件は
この制度を適用するためには、下記の要件があります。
(1)売却する家屋は、相続開始直前において被相続人の居住用であった家屋で、次の3つの要件をすべて満たすこと
①1981年5月31日以前に建築されたもの。
②区分所有建物登記がされていないもの。
③相続開始直前において、被相続人が1人で居住していたもの(相続開始により｢空き家｣となる)
なお、要介護認定等により老人ホーム等に入所するなどの理由で、相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その入所直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は対象となります。
(2)売却する敷地等は、相続開始直前において、その空き家の敷地となっていた土地又はその土地の上に存する権利であること
(3)売った人が相続又は遺贈により、空き家とその敷地等を取得したこと。
(4)空き家を売るか、空き家とともに敷地等を売る場合は、空き家は次の2つの要件に、敷地等は次の(ｲ)の要件に当てはまること。
(ｲ)相続の時から譲渡の時まで事業、貸付け又は居住の用に供されていないこと。
(ﾛ)譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること
(5)空き家の全部の取壊し等をした後に敷地等を売る場合は、空き家は次の(ｲ)の要件に、敷地等は次の(ﾛ)と(ﾊ)の要件に当てはまること。
(ｲ)相続の時から取壊し等の時まで事業、貸付け又は居住の用に供されていないこと。
(ﾛ)相続の時から譲渡の時まで事業、貸付け又は居住の用に供されていないこと。
(ﾊ)取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていないこと。
(6)上記(4)の場合以外で、空き家を売るか、空き家とともに敷地等を売る場合は、次の(ｲ)と(ﾛ)又は(ｲ)と(ﾊ)の要件に当てはまること。
(ｲ)相続の時から譲渡の時まで事業、貸付け又は居住の用に供されていないこと。
(ﾛ)譲渡の時からその翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこと。
(ﾊ)譲渡の時からその翌年2月15日までの間に、その空き家の全部の取壊し等を行ったこと。
(7)相続の開始があった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること。
(8)売却代金が1億円以下であること。
(9)売った空き家や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(10)同一の被相続人から、この空き家以外に、この特例の適用を受けていないこと。
(11)親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
最後に
このように複雑な要件があり、制度の適用には注意を要します。また、この制度を適用する場合は、税額がゼロとなる場合でも確定申告が必要となります。適用を検討される際には、税理士にご相談されることをお勧め致します。